今回は、投資とコミュニケーションの話だ。
テーマは、マンション購入だ。
マンションを買ったほうがいいのか、賃貸がいいのか、
長い間のテー語られてきたテーマだ。
今回は、そのテーマについて、日本のマクロ経済状況から答えを出そう。
答えは、地震が来てもダメージを受けない、高級マンションなら買ってもいいかな、という程度である。
大きな買い物をするときには、公開しないために夫婦や家族で話し合うことや、価値観をすりあわせること、整理すること、言い換えれば、優先順位を確認することが大切である。
この記事が、マンションを買うという、大きな投資に関するコミュニケーションの話に役立てば幸いである。
伝えたいこと
現在の日本において、マンションを買うときにおさえるべき観点は、以下だ。
人口減少、空き家という中古住宅の存在、１００年に一度の関東大地震による資産へのダメージ、日本の財政破綻による現物資産の価値上昇、低金利だ。
それらを勘案して判断すると、高級マンションなら買ってもいいかもしれないとなる。関東大震災クラスの地震に耐えられる物件は高級物件だけだ。それか、URのたてた団地の強さが必要だ。
人々は、地震のリスクを甘く見ているからだ。
また、人々は大きな家を買いすぎる。それは、人々が大きな荷物、子供が巣立つことを含めた最大限必要な大きさの家を求めることに由来する。その点を説明する。
構成は以下だ。
前半、資産価値という観点から分析する。そこで、５つの観点で詳細に分析する。
後半は、コミュニケーションという観点から、必要な住宅のサイズを検討し、住宅投資を効率的に行う方法を検討する。 住宅に求めるもの、住環境もここで論じる。ミクロの話である。
最後に、ちきりんの紹介をする。
本文
まず、世の中には、マンション販売業者がいる、そして、住宅ローンを貸す銀行という金融機関、そして、新築マンション購入すると買いたくなる家具業者がいる。つまり、マンションを買ってもらうと得する業者がうようよいる。そのため、基本的に新築マンションを買いましょうという流れだ。その大前提を覚えていてほしい。
その前提のもとで、５つの観点からマンション購入について述べよう。
基礎知識
基礎知識として、同じ物件が賃貸と所有では、所有の方が安い。それは、賃貸の価格には、大家の利益が含まれているからである、大家の利益には、地震による損失も含まれているが、普段人々は意識しない。
では、この基礎知識のうえで、５つの観点を検証しよう。
前半
買うことをやめたくなる観点
人口減少
まず、人口減少だ。
日本の人口は減り続ける。つまり、物件を必要とする人がいなくなる。
つまり、物件はあまる、あまる物件というのは、市場原理により安くなる。
購入したマンションを売る場合、値段がつかないことになる。
具体的に考える。10年前に、3000万円で買ったマンションがあるとしよう。
今現在中古市場で売却すると1500万円である。しかし、人口減少が続くとどうなるか、この1500万円が1000万円になるのだ。それだけで、500万円の損失だ。これが人口減少の力だ。
空き家
さらに、現在の日本では空き家が増えている。その空き家は現在中古市場に出てこない、そのため、本来よりも中古市場に出回る数は少ない。つまり、先ほどでは、1500万円の価値である中古マンションが1000万の価値になった。しかし、法制度がかわると、500万円の価値になる。つまり、合計1000万円の損失である。
では、なぜ、中古住宅市場は整わず、空き家が増えているのか。
それは、中古市場の不動産仲介業者の利益構造にある。中古不動産を扱う業者は、中古不動産の値段の一定割合を手数料としてもらう、これは法律で決まっている。
3000万円の物件だと手数料３%で、90万円。1000万円の物件だと、30万円、100万円の物件だと手数料3万円である。これでは、利益が出ないため、不動産業者は安い価格の物件は取り扱わないということになる。そのため、格安の中古物件は市場には出てこないまま、誰もすまない空き家になっている。これが本来なら、市場に登場する。つまり、中古市場に物件がたくさん供給される。中古で買う人は、マンションは一軒家に、新築にこだわる人ほどこだわらないため、中古マンション市場は大きく影響を受けるだろう。
１００年に一度の関東大地震による資産へのダメージ
関東大震災から100年時がたった。関東地方は100年に一度大地震が来る。これは、当たり前のことだ。しかし、われわれは忘れている。地震が起きるとどうなるか、建物はダメージを負う。会計上でいえば、損失が出る。現在1500万円の価値の中古マンションが、ダメージにより、1000万円になるということだ。
このダメージはみな、計算していない。
次は、積極的に買いに行く観点から論じる。
買いたくなる観点
日本の財政破綻による現物資産の価値上昇
日本が財政破綻したら、現物資産を持っているほうが強い。
株式や外国債券、外国通貨で備えてもいいが、庶民には金融知識はない。そこで、現物資産としてのマンションはありだ。現金の価値は、ハイパーインフレで10分の１とか、100分の１になる。また、金融資産でもっていると、預金封鎖で財産税をかけられる。
1500万円の現金をもっていると、ハイパーインフレで10分の１の価値になる。つまり、150万円になるのだ。これにより、1350万円の損失といえる。
低金利
低金利だ。これほど金利が安い状態は不自然だ。借金するならいまだ。
前半のまとめ
5つの観点から、買わない根拠、買う根拠を述べた。
5つの観点は詳細におうと、自分でコントロールできるところ、できないところに、分かれる。
まず、人口減少、これはまったく自分ではコントロールできない。しかし、高級物件を求める人は増えている、格差が増えているのだ。つまり、高級物件なら市場は大きく動かない。
空き家もコントロールできない。しかし、人口減少と同様に高級物件とは関係ないところである。
１００年に一度の関東大地震による資産へのダメージもコントロールできない。しかし、高級物件なら、受けるダメージを減らせる。
日本の財政破綻による現物資産の価値上昇は、コントロールできないが、対処可能である。しかし、庶民には金融基礎知識がない。住宅投資はありだ。
前半の結論は、資産価値の観点から、高級マンションなら、買ってもいいかもなという結論になる。これは、もちろん金という一つの指標から見た話である。
つぎに、個人の思い入れ、個人のニーズというミクロの観点について、マンション購入を考えよう。
後半
後半は、具体的な家のサイズの話だ。さらに、サイズの前にエリアを論じるべきだが、個々人の勤務地、実家という個別要因が強いため、割愛する。
マンションのサイズ
さて、サイズだ。
購入と賃貸での比較において語られるのは、住宅のサイズが一定であるということだ。その前提は、純粋な投資の場合間違っている。
なぜなら、自分で住む場合、賃貸は適切なサイズを選べるからだ。
必要な部屋のパターンは以下だ。
夫婦二人暮し、こどもが一人できる、子供が二人できる、子供が小学生、中学生になる。
そして、こどもが大学に行くなりして、部屋が必要でなくなる。
賃貸の場合
賃貸の場合、こうして、住み替えが可能だ。同じ地域で住み替えることができる。
実際に行うかは人による。
購入の場合
マンションは、3LDKの広さが夫婦でいきなり購入される。こどもが独立してから小さい部屋に住み替えることもあるが、住み慣れた、人生を賭けて購入した、マイホームを手放すことは心に負担がある。ここにおいて、コミュニケーション（意思疎通）が生かされる。
この人生を賭けたマイホームは、金融商品ではない。
そのため、買いたい人はどのようなサイズを買うべきか。
一つの案は、サイズをミニマムにすることだ。
こどもが二人いることを考えて、3部屋はほしい。そのため、3DKの部屋で、こども部屋は、4畳半でいいだろう。50平米で狭いマンションでいいだろう。
ここで、一つ問題がある。荷物がおおいため、部屋が狭いのだ。
この問題を解決する方法がある。レンタルルーム、レンタルボックスを使うのだ。
１畳で月１万円が相場だ。
１年１２万円だ。１０年使っても１２０万円だ。１畳では狭いというイメージがあるかもしれない。しかし、ダンボールだと１５個は置ける。なぜなら、縦につむことができるからだ。
マイホームは、このサイズで買えば将来まで買い換えることなく、無駄な金額を払う必要はないだろう。
最後
一方、ちきりんというブロガーがいて、結構人気がある。書籍も出している。
ちきりんという人は、評価がいろいろある。
僕の評価は以下だ。
ちきりんは、割と感覚的な人だ。ちきりんはわりと賢くて
自分でそのことに気づいている。
プライベートで接するとおそらく付き合いやすい人だ。
（ちきりんの言葉で言えば、大事なものはコストできめないとなる。
ちきりんの“社会派”で行こう！：大事なものはコストで決めない (3/3) - ITmedia ビジネスオンライン）
ちきりんのブログや書籍を読む人に利点があるという視点で分析する。
ちきりんのブログで内容に強みがあるのは、住宅だ。
アメリカ経験で日本の住宅に感覚的にくわしい。
毎日住んでいる家に詳しい。
金融機関出身だから、日本の住宅ローンの
金融商品としての面にたいして、感覚的にくわしい。
ちきりんは、その他の記事への評価、分析は、力を抑えている。
分析力をあえておさえている印象だ。
ちきりんは、自覚している。おそらくコスパが悪い、
ちきりんが時間をつぎ込んでも、他のコンサルタントや専門家に勝てない。
ミスもでる。ブランド価値がさがる。
勝てない勝負をしない賢さを感じる。ちきりんはかしこい。
幸福かどうかはわからない。
住宅に関するちきりんの記事でのおすすめ
価格という一般条件
長期投資とい特殊条件
日本での災害を考慮する視点
僕の視点から言うと、
家を買うとリフォーム詐欺とか浄水器詐欺の業者が訪れるがその可能性は
考慮されていない。住宅購入のシミュレーションは、
丁寧に行えば個人個人でこたえはでる。
そこらにいる専門家と自称する、ファイナンシャルプランナーとかの人は、
分析とシミュレーションのスキルがないから、めんどくさいからやらないだけだ。
2016年9月25日更新。
